先看一個案例，當事人用化名。
2004年某部隊擬在廣東惠州某地建設軍隊經濟適用住房。軍人丁一符合購房條件，隨即與部隊簽訂了購買團職住房協議，并按協議交了10萬元購房預付款。
2005年丁一轉業到地方工作，在工作的地方有商品房出售，孩子也可以就近上學，他就產生就地購買一套商品房的想法，這樣自己上班、孩子上學都方便。由于買了部隊在建的經濟適用房，手頭資金緊張，他想抽回購買部隊房子的錢。
丁一打聽到一位沒有購房資格的年輕干部王山想買部隊在建的房子，于是兩人簽訂房屋轉讓協議，王山將丁一已經交給部隊購房預付款及部隊從丁一名下扣除的住房補貼都付給了丁一，購房余款也由王山以丁一名義支付。轉讓協議還約定丁一要在辦產權證時把房產過戶到王山名下。
如果在部隊出售經濟適用住房的協議里有“禁止私自轉讓”的條款，丁一私下轉讓行為屬于“明知故犯”，售房單位可以原價收回。
2006年底部隊房子建成，王山花十幾萬元裝修了房子，2009年王山搬進去居住。
2010年王山又以自己的名義購買了部隊后期經濟適用房。
2015年軍隊開展住房專項清理整治工作。丁一“悔約”，一紙訴狀將王山告上法庭，請求:一是解除他與王山訂立的房屋轉讓合同；二是王山賠償丁一房屋及車庫占用使用費合計約27萬元（按出租計算)；三是恢復房子原裝（此要求有點過分)。
法院經一審二審判決:私自轉讓軍隊經濟適用房的合同無效，理由是軍隊住房政策禁止私自轉讓經濟適用房；原被告雙方的損失另案主張。
此案后續未查到丁一、王山就各自的損失提起訴訟，或許他們私下協商解決了各自損失。
這里就本案被法院判決“合同無效”引起的法律后果做如下討論。
第一個問題:法院判決合同無效的依據何在？
丁一想拿回部隊在建樓房的購房款，與王山訂立的房屋轉讓合同，是雙方真實意思的表示，對照合同無效的法律規定，應當屬于合同有效，為什么法院判決出乎當事人意料呢？
先看合同無效的法律規定。有下列情形之一的合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
從法律規定看，丁一與王山訂立的合同不在上述之列。法院判決是依據軍隊經濟適用房政策。
軍隊經濟適用住房是保障性住房，是按照職務、軍銜、軍工齡打分排序，一個家庭只能購買一套。王山在2010年從部隊購買的房子符合政策規定，是能夠取得軍隊經濟適用住房產權的。但是王山和丁一私自轉讓的軍隊經濟適用住房是違反規定的，根據“一個家庭只能購買一套軍隊經濟適用房”的規定，在軍隊沒有放開上市交易之前，丁一是無法過戶到王山名下的。
按照軍隊住房政策，經濟適用房禁止私自轉讓，違反這一規定的，售房單位取消購房資格，收回原房，退回購房款。但是實際情況又不是那么簡單。當年軍隊經濟適用房與商品房價格不是相差很大。由于軍隊干部的住房公積金貸款比較難辦，軍隊離退休和在職干部一般也都選擇購買部隊組織建設的經濟適用房。
這里不妨假設丁一當年向售房單位提出退房、拿回購房款被認為是違約，丁一不得已而為之。這種情況下，部隊就不能簡單地以“私自轉讓”為由退回原購房款、收回原房。
事實上部隊仍然承認轉業到地方的丁一購買軍隊經濟適用房的合同有效。如果部隊（這里指售房單位）承認有資格的購房人已經“付清購房款”，按照中央軍委[1999]19號文件，購房人就從政策層面獲得了“全部產權”。法律層面的“全部產權”還要以取得地方政府的產權登記。軍隊經濟適用房產權登記過程:部隊到地方房產登記部門取得“大產權”后再分割到每個購房人，這樣才算跑完軍隊經濟適用房保障“最后一公里”。
由于丁一通過法院判決“合同無效”使自己拿回已經轉讓的房子。他從王山手里獲得了購房款，并用此款購買了商品房。隨著房產市場的升值，丁一無疑從他合法的“毀約”中取得了可觀的收益。王山可以說是“賠了夫人又折兵”，替丁一交了購房款，花錢裝修了房子，現在不僅要求交回房子，而且原告還提出了要支付房子租金并恢復房子原狀。由于法院基于“合同無效”而駁回原告丁一的其他訴求。
那么這起案件王山的損失究竟如何獲得法律救濟呢?如果王山主張損失賠償，其法律依據何在?
首先王山接盤丁一不想購買的房子是不是善意呢?這里可以比照“善意取得”的角度予以考慮。
根據民法典第三百一十一條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。
仔細對照“善意取得”法律規定，王山雖然是以合理的價格購買，但沒有經過產權登記，況且在他2010年購買了軍隊經濟適用房之后，他私自接盤以丁一名下的這套房子也無法過戶到他名下。
在這起案件中，丁一客觀上有過錯，王山已經替他付清購房款，時隔多年他“悔約”還主張房子的租金，這有違公平原則。
從政策層面講，只要軍隊售房單位出具證明，承認購房人付清購房款，購房人就擁有“全部產權”。但這種“全部產權”是除“上市交易”之外的權利。但是目前不少軍隊單位都以購房款沒有最后結清為由拒絕承認“全部產權”，而被一些法院采信。這對于那些確有證據證明已經付清購房款的離退休和轉業、在職干部，確實是不公平的。
就本案而言，丁一向王山主張住房租金，一是與他們原來簽訂的房屋轉讓合同南轅北轍，二是他名下的這套房子的“全部產權”處于不確定狀態。
總之，這個案件引起諸多的法律后果，有值得探討的空間。
轉載自頭條號：孫維瑾。（侵刪）
